Жилая недвижимость — крупнейший и, как отмечают стратеги Morgan Stanley, возможно, самый важный класс активов в мире: он оказывает влияние и на экономику, и на рынки. Убедиться в этом можно было в 2008 году. Но сейчас рынок жилья гораздо меньше зависит от изменения ставок. Это дает инвесторам возможность заработать на восстановлении рынка по мере того, как центробанки переходят к циклу снижения ставок.

Почему инвесторам стоит следить за недвижимостью

Общая стоимость жилой недвижимости, по данным на 2020 год, составляла $260 трлн. Это больше, чем стоимость всех торгующихся акций и долговых ценных бумаг, вместе взятых. Также это примерно в три раза больше мирового ВВП.

Жилье занимает центральное место в деловом цикле и является ключевым каналом влияния денежно-кредитной политики на экономику, отмечают стратеги Morgan Stanley (MS) в отчете, который мы изучили. На жилье приходится 15–20% всех расходов домохозяйства, что делает его ключевым фактором внутреннего потребления. Строительство — одна из самых цикличных отраслей, и ситуация в секторе может существенно влиять на экономическую активность и занятость.

Влияет жилье и на фондовые рынки через спрос на банковское ипотечное кредитование, новые дома, аренду сдаваемой недвижимости, принадлежащей различным REIT, и потребительский спрос, в том числе на товары для обустройства дома.

Что происходит на глобальном рынке недвижимости

Последние несколько лет для рынка жилья были по историческим меркам крайне волатильными. Сначала из-за пандемийного стимулирования цены на жилье в разных странах выросли на 10–60%. Средний рост в 16% оказался сильнейшим с 1990 года. Затем центральные банки начали поднимать ставки, из-за этого резко подорожала ипотека, и как итог — цены в последние 18 месяцев откатились. В 2022-м снижение номинальных цен составило максимальные за 90 лет 6%.

В MS считают, что жилищный рынок сейчас находится на пороге еще одного переломного момента. Экономисты инвестбанка ждут, что ставки большинства центральных банков достигнут пиков в ближайшие месяцы, и прогнозируют их снижение начиная с 2024 года.

Обычно цены на жилье после достижения пика ставок начинают расти. Кредитование крайне важно как для строительства, так и для покупки жилья. Но пять факторов делают предстоящий цикл по историческим меркам уникальным, отмечают аналитики. Они прогнозируют, что из-за этого в разных странах динамика на рынке жилья будет сильно отличаться. Это окажет разное влияние и на отдельные сектора и, соответственно, акции (подробнее об этом — в последней главе).

Ниже — эти пять факторов. Мы останавливаемся на них подробно, так как их можно использовать для собственного анализа рынка недвижимости.

Вы видите только часть этого материала

Этот материал был написан специально для нашей еженедельной рассылки Bell.Инвестиции. Это платный продукт. Чтобы прочитать статью целиком и иметь доступ ко всему контенту The Bell для инвесторов, подпишитесь на рассылку.

Подписаться Я уже подписчик