По данным Colliers International, за последние 25 лет инвесторы вложили в объекты коммерческой недвижимости на территории Германии сумму, эквивалентную $1 трлн. Если в списке предпочтений институциональных инвесторов лидируют «капиталоемкие» офисная и логистическая недвижимость, а также арендные жилые комплексы в ценовом диапазоне от 10 млн до 1 млрд евро за объект или пакет объектов, то для состоятельных частных лиц излюбленным видом инвестиционных активов в Германии были и остаются объекты розничной торговли продуктами питания в ценовом диапазоне от 5 млн до 15 млн евро — при условии, что их на долгосрочной основе арендуют участники списка топ-10 ритейлеров ФРГ, но в идеале — кто-то из топ-4.

Почему именно они? Разбираемся вместе с Ильей Гордоном, основателем и управляющим директором Gordon Real Estate Group — компанией полного цикла в сфере коммерческой недвижимости Германии со специализацией на продуктовом ритейле. Клиентская группа: Ultra-High-Net-Worth individuals and families — частные лица и семьи, обладающие ликвидными активами на сумму от $30 млн. По данным Knight Frank, к началу 2024 года в мире насчитывалось 626 600 UHNWs.

При поддержке

85% рынка продуктового ритейла — под контролем «Большой четверки»

По данным Федерального антимонопольного ведомства ФРГ (Bundeskartellamt) до 85% рынка розничной торговли продовольственными товарами Германии контролируются всего четырьмя игроками. Речь идет о «Большой четверке» — транснациональных ритейлерских группах с немецкими корнями: Schwarz-Gruppe (дискаунтеры Lidl и дискаунтерные гипермаркеты Kaufland), REWE Group, EDEKA Gruppe и ALDI. Совокупное количество супермаркетов в более чем 30 странах мира: свыше 47 000. Суммарная годовая выручка: почти 420 млрд евро (данные за 2023 год).

Строительство и модернизация объектов — в руках «придворных» девелоперов

Бизнес по реализации на территории ФРГ новых и модернизации действующих объектов розничной торговли продуктами питания сконцентрирован в руках «придворных» девелоперов, работающих по заказам «Большой четверки» и других участников топ-10 рынка немецкого ритейла, с которыми девелоперов связывают десятилетия тесного сотрудничества. Большинство этих компаний — семейного типа, чрезвычайно популярного в Германии. Старейшим из них — более 100 лет со дня основания, обороты крупнейших доходят до 2 млрд евро в год.

Рынок торговой недвижимости Германии: инвестируют все!

В отличие от рынка Великобритании, где ведущие ритейлеры, за редким исключением, сами владеют земельными участками с построенными на них супермаркетами, рынок торговой недвижимости Германии предоставляет более широкий спектр возможностей и другим группам инвесторов: немецким и иностранным банкам, страховым концернам, инвестиционным, пенсионным и специализированным (с фокусом на объектах коммерческой недвижимости только одного типа) фондам, скупающим «пакеты» супермаркетов, а также семьям уровня Ultra-High-Net-Worth со всего мира, практикующим единичные и серийные сделки. Это хорошо видно на примере объектов «Большой четверки».

Так, дискаунтерные гиганты ALDI (год основания: 1946, выручка в 18 странах мира за 2023 год: 85,2 млрд евро) и Lidl (входит в Schwarz-Gruppe, год основания: 1930, выручка в 32 странах мира за 2023 год: 167,2 млрд евро) являются крупнейшими в Европе фондами торговой недвижимости, владея 65% своих объектов, принадлежащих им на правах собственности.

У лидера немецкого ритейла на внутреннем рынке ФРГ с долей в 23% — EDEKA Gruppe (год основания: 1898, выручка в 7 странах мира за 2023 год: 75,4 млрд евро) — это соотношение близко к 30% на 70%, но уже в пользу сторонних инвесторов.

Еще один могущественный участник «Большой четверки» — REWE Group (год основания: 1927, выручка в 21 стране мира по итогам 2023 года: 90,9 млрд евро) — в 99% случаев и вовсе предпочитает арендовать здания супермаркетов у независимых владельцев, лишь изредка приобретая объекты в исключительных локациях.

Ультраконсервативная доходность объектов в городах класса А

Семь крупнейших городов Германии класса А — Берлин, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Кельн, Дюссельдорф и Штутгарт — абстрактно выглядят весьма привлекательными в качестве макролокаций для инвестирования в объекты розничной торговли продовольственными товарами благодаря большой плотности населения и высокому уровню ликвидности расположенных здесь объектов премиум-класса: при необходимости превратить такой актив обратно в деньги не составит большого труда.

Обратной стороной этой медали является присутствие большого количества конкурентов, чрезвычайно высокая стоимость квадратного метра земли, а также «увесистая» наценка за мегаполис, которую продавцы по умолчанию включают в контрактную цену местных объектов.

Все это влияет на начальную доходность (отношение контрактной цены к доходу от аренды, без учета затрат на приобретение и содержание объектов), которую, без преувеличения, можно назвать ультраконсервативной: по данным аналитиков BNP Paribas Real Estate, по состоянию на четвертый квартал 2024 года в премиум-локациях топ-7 городов Германии она составляет всего от 3,45% до 3,95% годовых.

Есть ли смысл переплачивать? Крупнейшие игроки рынка, заключающие портфельные сделки с целью безопасно «освоить» колоссальные средства, которыми они оперируют, по прежнему уверены, что да. В то же время все больше не только частных, но и институциональных инвесторов с большим опытом работы на рынке торговой недвижимости Германии все чаще отдают предпочтение немецким городам класса B с населением от 250 000 до 600 000 жителей, класса C с населением от 200 000 до 250 000 жителей, и даже класса D с населением в 100 000+ жителей, с начальной доходностью новых супермаркетов в лучших местных локациях в диапазоне от 4,75% до 4,9% годовых. Но и это не предел.

Не всем инвесторам нужны большие города

Состоятельные частные инвесторы, не планирующие расставаться с приобретенными объектами в течение ближайших 15 лет (именно столько действуют в ФРГ договоры аренды без права досрочного выхода сторон в сфере продуктового ритейла, с опцией продления еще на 3 периода по 5 лет), нередко владеют полноассортиментными супермаркетами класса EDEKA и REWE в исторических центрах крошечных городков и классических деревень с населением от 5000 жителей (!) в богатых регионах страны.

Владельцу подобного объекта топ-класса с начальной доходностью в 5,0%+ годовых, построенного на «лобном месте» районного центра, окруженного десятком-другим деревень с еще меньшим населением, и занимающего монопольное положение крупнейшей точки розничной торговли продуктами питания, обеспечивается наивысшая степень безопасности инвестиции в долгосрочной, если не сказать «в вечной», перспективе.

Единственный минус такого актива — в более низком уровне ликвидности: превратить его обратно в деньги, безусловно, можно, но найти покупателя на объект в такой локации сложнее, и на это требуется больше усилий и времени, чем с аналогичными объектами в более крупных городах. Впрочем, есть инвесторы, заинтересованные именно в таком положении дел.

Решение проблемы отцов и детей?

Не секрет, что у части владельцев крупных бизнесов, вне зависимости от их происхождения и стран, в которых они ведут свои дела, есть одна общая проблема: их родные и близкие не способны эффективно управлять ни семейным бизнесом, ни семейными финансами.

И если приобретение нескольких новых супермаркетов уровня EDEKA, REWE, ALDI, LIDL в премиум-локациях крупных городов Германии позволяет владельцам быть уверенными в максимальном уровне ликвидности инвестиции в любой момент времени, то покупка аналогичных объектов в сельской местности затрудняет возможность быстро избавиться от такого актива — в чем, собственно, и состоит цель инвесторов, о которых идет речь.

Этот подход с высокой долей вероятности:

— гарантирует сохранение вложенного капитала в долгосрочной перспективе;

— существенно снижает риск разорения наследников вследствие безрассудных трат;

— на долгие годы является залогом безбедного существования не обладающих деловыми качествами членов семьи владельца успешного бизнеса даже в случаях, когда он сам по каким-либо причинам оказывается не в состоянии обеспечивать своих родных и близких.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости Германии по итогам трех кварталов 2024 года: ритейл — чемпион!

По данным аналитиков BNP Paribas Real Estate (Q3 2024. Retail-Investmentmarkt Deutschland), за первые три квартала 2024 года общий объем транзакций на рынке недвижимости Германии составил почти 25 млрд евро, из них 17,9 млрд евро пришлись на сделки с коммерческой недвижимостью. Это на 15% больше, чем за аналогичный период кризисного 2023 года. На I месте с объемом транзакций в 4,9 млрд евро (это на 30% выше показателей за первые девять месяцев 2023 года) и долей рынка в 27% от общего количества сделок с объектами коммерческой недвижимости всех типов — объекты розничной торговли. На II месте — логистическая недвижимость с оборотом в 4,4 млрд евро и долей рынка в 24,5%, что на 20% больше, чем за первые три квартала прошлого года.

Офисы — доминирующий класс активов в течение многих лет — занимают лишь III место с результатом в 3,6 млрд евро, долей рынка в 20% и нулевой динамикой по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Крупнейшей сделкой 2024 года, а возможно, и вообще за всю историю статистики, стала продажа легендарного торгового центра KaDeWe в Берлине. Стороны сохранили сумму сделки в тайне, но многие эксперты сошлись во мнении, что Sigma-Gruppe австрийского миллиардера-банкрота Роберта Бенко продала этот объект тайской Central Group не менее чем за 1 млрд евро.

Германия — лидер по объемам продаж продуктов питания в Европе

По информации Европейского института розничной торговли (EHI Retail Institute), в прошлом году жители ФРГ приобрели в розницу продуктов питания на астрономическую сумму в 204 млрд евро, из них через онлайн-сервисы — всего на 3,7 млрд евро, что на 0,3 млрд евро меньше, чем годом ранее. Таким образом, впервые в истории в Германии была зафиксирована отрицательная динамика розничных продаж продовольственных товаров через Интернет.

Уход с немецкого рынка в 2024 году таких операторов быстрой доставки продуктов, как Getir и Gorillas, говорит о том, что составить серьезную конкуренцию объектам стационарной торговли в этом сегменте онлайн-сервисы на данном историческом этапе не в состоянии: немцы, как и прежде, отдают предпочтение покупкам продуктов питания офлайн.

Германия остается бессменным лидером по объемам розничных продаж продовольственных товаров в Европе, занимая свыше 10% рынка, общий объем которого в настоящее время оценивается в 1,936 трлн евро, с перспективой роста к 2028 году до 2,4 трлн евро.

Фото: KaDeWe/Alamy

Остается ли Германия надежным местом для инвестирования?

Несмотря на рецессию (в 2023 году зафиксировано падение ВВП на 0,3%, по итогам 2024 года ожидается падение на 0,2%), в абсолютных цифрах Германия с огромным отрывом от конкурентов остается экономикой № 1 Европы с ВВП в $4,59 трлн (предварительные итоги 2024 года). Кроме того, в мировом рейтинге ФРГ впервые за много лет оттеснила на 4-е место Японию, став 3-й в мире по объемам ВВП после США и Китая.

По данным Министерства статистики ФРГ, в распоряжении немцев есть огромная «подушка безопасности»: по состоянию на вторую половину 2024 года общий объем финансовых активов частных домохозяйств страны составил 7,95 трлн. евро, или 340 600 евро в расчете на одну семью. Это абсолютный рекорд за всю историю статистики.

Вывод: у населения Германии есть деньги, их много и, судя по всему, хватит надолго. Вопрос в том, на что жители этой страны готовы продолжать их тратить в условиях кризиса, а на чем предпочтут сэкономить? Кажется, у нас есть ответ.

Вечные ценности в турбулентные времена

Инвестиционная привлекательность объектов продуктового ритейла для консервативных инвесторов, ориентированных на сохранение капитала во времена испытаний на перекрестке эпох, заключается в том, что продукты питания, как и предметы первой необходимости, нужны нам на ежедневной основе — ни много ни мало — для выживания. Именно поэтому спрос на них будет вечным. 

Могут меняться способы оплаты и доставки товаров. Могут меняться вкусы и предпочтения потребителей. Но практически невозможно представить себе, что самая значимая отрасль крупнейшей и богатейшей страны Западной Европы перестанет быть платежеспособной настолько, что ее сильнейшие игроки перестанут платить арендную плату владельцам зданий дискаунтеров, супермаркетов и торговых центров своих знаменитых брендов. Если нечто подобное произойдет — это будет означать только одно: знакомый нам мир изменился настолько, что, вероятно, это не самая большая его проблема.