В попытке охладить ипотечный рынок правительство пойдет на рост первого взноса до 30% и прочие ограничения

Минфин России внес в правительство пакет мер для охлаждения рынка льготной ипотеки. «Интерфакс» раскрыл его содержание со ссылкой на информированный источник.

• Первоначальный взнос по льготной ипотеке повышается с 20% до 30%.
• Максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей снижается вдвое, с 12 млн до 6 млн рублей. Эта сумма практически исключает покупку квартиры в пределах МКАД.
• Долговая нагрузка заемщика после выдачи льготного кредита не должна превышать 50%.
• Вводится требование к уровню дохода граждан, претендующих на льготные кредиты.
• Ограничивается возможность получения заемщиком нескольких льготных ипотечных кредитов.
• На 0,5 п.п. снижается субсидирование банкам, кредитующим ипотеку по госпрограмме.

Шаг очевидный и ожидаемый: сегодня «Известия» написали, что первый взнос поднимут до 30%, а накануне замминистра финансов Иван Чебесков рассказал, что проект постановления о льготной ипотеке уже в правительстве. До того профильный вице-премьер Марат Хуснуллин говорил, что правительство поднимет первоначальный взнос, но не раскрыл, как именно.

Зачем это нужно

Сворачивание льготной ипотеки в интересах и Минфина, и ЦБ. Из-за того, что массовая льготная ставка по ипотеке (8%) уже вдвое ниже ключевой, Минфину явно не хватает на ее финансирование выделенных на год 260 млрд рублей.

• ЦБ постоянно говорит об опасном перегреве и нездоровье рынка: портфель с начала года вырос на треть, доля субсидируемой ипотеки в суммарно выданной приблизилась к двум третям, растут выдачи заемщикам с долговой нагрузкой от 80%, а льготных кредитов с минимальным взносом уже больше половины.
• В сентябре первый взнос повысили с 15% до 20%, но уже через месяц председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что этого мало. «Льготные программы широкого фронта, по нашему мнению, уместны только как антикризисная мера, по мере их сворачивания эта несправедливая ситуация будет уходить», — заметила она. О том, как и почему ЦБ борется с дешевой ипотекой, мы рассказывали здесь.
• Массовая льготная ипотека «сломала» российский рынок недвижимости. Она должна была сделать жилье доступнее, но вышло наоборот: стимулированный спрос перегрел первичный рынок, оставив вторичному высокие ставки. В результате с рынка оказалось вымыто действительно доступное жилье: по итоговой стоимости кредитная вторичная квартира получается дороже даже сильно вздорожавшей новой.
• Недавно Frank RG подсчитала, что средняя цена однушки в стране выросла до 4,6 млн рублей с 2,8 млн рублей в 2020 году. Тем не менее, по свежему прогнозу ВТБ, в 2023 году ожидается новый рекорд по вновь выданной ипотеке — 7,6 трлн рублей, +60% к 2022 году. На этом фоне средняя площадь новых квартир заметно уменьшается.

Что дальше

Повышение первого взноса до 30% способно снизить выдачи льготной ипотеки примерно на треть, но неприятные переходные эффекты, по-видимому, неизбежны.

Во-первых, люди станут срочно брать ипотеку «пока не началось», вновь загоняя вверх цены. Так уже было в сентябре после повышения взноса до 20%. Во-вторых, осмысленным становится потребительский кредит на первый взнос — практика, которую регуляторам придется пресекать (именно отсюда идея ограничения долговой нагрузки льготников). Наконец, на адаптацию рынку понадобится не менее двух-трех месяцев, и ждать снижения спроса на ипотеку и цен на недвижимость в это время было бы наивно.

Открытым вопросом остается срок программы льготной ипотеки. Пока она действует до 1 июля 2024 года, но ничто не помешает президенту продлить ее еще на год.